Conseils

La durée du contrat :

Le bail commercial est en principe conclu pour une durée de 9 ans. En pratique, il est appelé bail 3/6/9, en raison de la faculté offerte au locataire (uniquement) de donner congé au propriétaire à chaque échéance triennale.
Il est possible pour les parties de prévoir une durée supérieure à 9 ans. Dans ce cas, cela pourra avoir des conséquences sur la fixation du loyer à l’occasion du renouvellement et sur la faculté dont bénéficie le locataire, de donner congés

Les mentions essentielles à prévoir :

• l’identification du bien (un état des lieux est réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire),
• la durée de la location,
• les conditions financières (montant du loyer, dépôt de garantie, clause d’indexation éventuelle),
• un inventaire précis et limitatif fixant la répartition des charges et des dépenses entre les parties,
• les conditions de renouvellement du contrat
• l’autorisation de la sous location et de la cession du contrat,
• le droit de préemption du locataire,
• les conditions du congé à l’initiative du bailleur et du locataire.

Renouvellement du bail commercial :

A l’échéance du contrat, bailleur et locataire peuvent décider de mettre fin à leur relation ou renouveler le bail. Si le locataire veut obtenir le renouvellement de son bail, le locataire peut faire la demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par huissier. Le bailleur a également la possibilité de proposer le renouvellement du contrat par huissier aux mêmes conditions ou dans certaines hypothèses avec un loyer majoré (on parle de “congé avec offre de renouvellement”).
A défaut de demande ou de congé avec offre de renouvellement, le bail commercial n’est pas automatiquement renouvelé, mais se poursuit tacitement pour une durée indéterminée.

La fin des relations locataire / bailleur

Les 2 parties peuvent vouloir également faire cesser le contrat à son terme. La fin du bail peut être amiable ou contentieuse.

La fin amiable du contrat

La fin amiable du contrat prend la forme d’un congé. Le locataire a la possibilité de mettre fin à la relation locative à chaque échéance triennale. A la 3ème ou à la 6ème année, le locataire peut délivrer son congé par acte d’huissier ou par LRAR. A la fin du bail, le preneur doit obligatoirement adresser un acte d’huissier.

Le propriétaire qui veut mettre fin au bail, doit adresser un acte d’huissier. Il peut délivrer un congé :

• sans motif, mais doit verser une indemnité d’éviction au locataire, qui est la contrepartie du défaut de renouvellement du bail,
• sans indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif,
• pour des motifs de travaux (dans certains cas un local de remplacement peut être proposé au locataire conjugué ou non à une indemnité)

Acte authentique :

Ecrit établi par un officier ministériel (notaire par exemple) dont les affirmations font foi jusqu’à inscription de faux.

Asset manager :

Il s’agit de gestionnaire de fonds spécialiste responsable de la valorisation d’un patrimoine. L’asset manager gère un fonds pour le compte d’un ou de plusieurs investisseurs

Avenant :

Accord modifiant un contrat initial en l’adaptant ou en le modifiant par de nouvelles clauses.

Bail commercial :

Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble (également appelé bailleur) met à la disposition d’un preneur (également appelé locataire) un local afin de lui permettre l’exercice dans les lieux d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Bail dérogatoire :

Le bail dérogatoire (ou de courte durée) est un bail d’une durée maximale de 3 ans concernant des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Les règles du statut des baux commerciaux (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement) ne s’appliquent pas au bail dérogatoire.

Bail emphytéotique (ou emphytéose) :

Bail de longue durée de 18 à 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) un droit réel.